San Javier 11962 Aprobación Definitiva de la modificación del Plan Parcial ¿Roda Golf & Beach Resort¿. El Pleno de la Corporación, en sesión celebrada con carácter ordinario el día 9 de septiembre de 2008, y a reserva de la aprobación del acta correspondiente, adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO: Primero.- Desestimar la alegación formulada por la mercantil Roda Golf & Beach Resort, Sociedad Limitada, efectuadas a la modificación n.º 1 del Plan Parcial ¿Roda Golf & Beach Resort¿, por los motivos señalados. Segundo.- Aprobar definitivamente la modificación número 1 del Plan Parcial ¿Roda Golf & Beach Resort¿, presentado por la mercantil Roda Golf & Beach Resort, Sociedad Limitada. Tercero.- Requerir a la empresa Roda Golf & Beach Resort, Sociedad Limitada, para que, en el plazo de tres meses, se retiren todas las instalaciones existentes en las parcelas de uso público, con la excepción del depósito de agua potable, que no debe retirarse por considerarse de interés público, y la balsa de riego que deberá retirarse en el plazo máximo de tres años, debiendo tramitarse la correspondiente concesión de dominio público para su uso durante el plazo señalado. Cuarto.- Facultar a la Alcaldesa-Presidenta, para cuanto requiera el cumplimiento del presente acuerdo. Quinto.- Que se publique el presente acuerdo en el Boletín Oficial de la Región de Murcia y que se remita el Plan aprobado y copia del expediente completo a la Dirección General de Urbanismo para su conocimiento y efectos oportunos, notificándose a todos los interesados que consten en el expediente. ORDENANZAS REGULADORAS Normas Urbanísticas. Normas generales, conceptos y terminología. Las presentes Ordenanzas Reguladoras, tratan de reglamentar el uso de los terrenos y de la edificación pública y privada, relativas al presente Plan, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley del Suelo de la Región de Murcia y, sin perjuicio de ésta, en el artículo 61 del Reglamento de Planeamiento. Su ámbito de aplicación se refiere exclusivamente al área urbanizable que se define y ordena en la memoria y planos del presente trabajo. Licencias urbanísticas La concesión de licencias urbanísticas para construcción, reforma o demolición de edificios o instalaciones, corresponde al Ayuntamiento de San Javier, quien sólo podrá concederlas en suelo que tenga la condición de solar, por contar con los servicios necesarios de acuerdo con la Ley, o se asegure la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización. Arts. 211 y 162 Ley 1/2001 en concordancia con Reglamento de Gestión Art. 40 y 41. Si las obras de urbanización correspondientes a la etapa o polígono donde se solicita la licencia no estuviesen concluidas, será requisito indispensable, además de la prestación de garantías previstas por la Ley, que el Proyecto de Compensación haya adquirido firmeza en vía administrativa. Inspección de las obras de urbanización. La inspección técnica de las obras por parte del Ayuntamiento será preceptiva y permanente, sin perjuicio de la realizada por los promotores, con objeto de realizar las comprobaciones técnicas de todas las unidades en la forma que establezcan los respectivos pliegos de condiciones. Será obligatoria la ejecución de las obras que fuesen precisas si los resultados de las comprobaciones municipales no son satisfactorios. En la obra será preceptiva la existencia de un libro oficial donde los servicios técnicos municipales puedan hacer constar las observaciones que estimen oportunas en relación con su labor de inspección. Una vez terminadas las obras de cada etapa, y con el informe de las inspecciones realizadas, el Ayuntamiento decidirá, tras el periodo de garantía establecido, su recepción e incorporación a los servicios de la ciudad, que deberá producirse, salvo que se comunique a los urbanizadores por escrito deficiencias encontradas en la ejecución del proyecto aprobado, antes de transcurridos seis meses desde que éstos comuniquen al Ayuntamiento la terminación de las obras. Terminología de conceptos. Se detalla a continuación el significado de los principales conceptos que se utilizan en las presentes Normas Urbanísticas. PARCELA MINIMA EDIFICABLE. Es la extensión exigida como mínima en las normas particulares de cada zona, medida entre límites de linderos y la alineación o alineaciones exteriores de viales definidos en los planos de proyecto. ALINEACIONES La expresión puede referirse a: -de calles y espacios públicos: es la que se delimita en los proyectos oficialmente aprobados. -de la edificación: es la que se deduce de las propias ordenanzas de edificación, e indica el límite a partir del cual aquellas podrán erigirse. RETRANQUEOS Es la distancia que media entre la alineación exterior del vial o de los linderos restantes de la parcela y la línea de edificación en planta baja no diáfana. EDIFICABILIDAD. Es la expresión aritmética que señala el grado de aprovechamiento edificatorio de una parcela, e indica la relación entre la superficie edificada, expresada en metros cuadrados de edificación, y la superficie neta de la parcela, igualmente expresada en metros cuadrados. Los índices de edificabilidad que se establezcan en las ordenanzas particulares de cada zona tienen el carácter de límite superior. Para calcular la superficie edificada se contabilizarán todos los cuerpos cerrados de la edificación. Los porches y terrazas cubiertos se estimarán al 50%. No serán computables, a estos efectos los sótanos que no sobrepasen la altura de un metro desde la cara inferior del forjado de planta baja a la rasante de las aceras de la calzada a la que la parcela de frente. OCUPACION EN PLANTA. Es el porcentaje ocupado por la edificación en planta, en relación con la superficie total de la parcela. A efectos de ocupación en planta, computará la superficie ocupada por semisótanos y todas las plantas sobre rasante excepto aleros y cornisas. Los porches y terrazas cubiertas, se estimarán en el 50% de su proyección, a estos efectos no computarán las pérgolas ALTURA DE LA EDIFICACION. El término se utiliza en dos aspectos: -altura en metros: es la distancia desde la cara inferior del último forjado o alero de la edificación hasta la rasante de la calzada a la que la parcela de frente. -altura en número de plantas: se corresponde con el número de plantas que se permite en cada zona. El primer forjado construido sobre rasante se considerará como techo de una planta computable si la cota de su cara inferior supera en cualquier punto en 1,00 metros de la rasante de la calzada a la que la parcela de frente. Si esta cota no es superada en ningún punto, la superficie cubierta por el forjado tendrá la consideración de semisótano, no computable a efectos de número de plantas. Usos pormenorizados. De acuerdo con las especificaciones que se grafía en el plano de zonificación, se distinguen los siguientes usos pormenorizados de suelo contenido en el sector que el plan ordena: Uso residencial Es el destinado a alojamiento de personas de forma permanente. Dentro de esta definición pueden diferenciarse: VIVIENDA UNIFAMILIAR. AISLADA O AGRUPADA EN HILERA. -Responden al conjunto de viviendas distribuidas en parcelas de forma principalmente rectangular y en las que las viviendas presentan una fachada principal a la vía pública, sucediéndose a lo largo de dicha vía pública, aisladas entre sí o agrupadas en hilera compartiendo totalmente o en un porcentaje muy elevado sus paramentos. VIVIENDA UNIFAMILIAR. COLECTIVAS EN BLOQUE. -Colectivas en bloque responden a la tipología en bloque aislado, el uso fundamental es de residencial con las características de colectivo, entendiendo a tal efecto la posibilidad de elementos comunes o comunitarios y la posesión en proindiviso de la parcela inicial, sin que esto excluya la posibilidad de ciertas áreas privativas vinculadas a unidades habitables, debiendo siempre existir la áreas comunitarias mínimas que permitan la accesibilidad a todos los elementos provenientes de la división horizontal. Uso comercial Es el que se produce en locales o edificios destinados a la compraventa al por menor de bienes perecederos o duraderos, así como los destinados a proporcionar servicios personales al público en general. Se consideran los siguientes tipos: -Comercio diario y servicios personales. -Locales comerciales o de servicios. -Mercados y galerías de alimentación. -Restaurantes, cafés y bares. Uso social Son usos diversos fundamentados en necesidades específicas de la población. Se incluyen los siguientes tipos: -Clubes y sociedades. Centros de reunión. Asociaciones. -Salas recreativas. Teatros, cines, salas de baile. Uso docente El relacionado con la enseñanza privada u oficial en todas sus modalidades. Se consideran los siguientes tipos: -Centro de Enseñanza General Básica. -Centro de Enseñanza Preescolar. -Pequeños locales de enseñanza y guardería. Uso hotelero Destinado a recibir el alojamiento temporal de personas transeúntes. Deberá cumplir lo previsto en la Ley y Reglamento de instalaciones turísticas de la Región de Murcia. Servicio de espacios libres Se engloban en estos términos los usos que desarrollan preferentemente el conjunto o sistema general de espacios libres tales como: parques, paseos, jardines y espacios peatonales. Usos deportivos Se incluyen en este apartado los propios de instalaciones deportivas en superficie. Estudios de detalle Tras la aprobación definitiva del Plan Parcial y de acuerdo con lo establecido en el artículo 120 de la Ley 1/2001: 1. Los estudios de detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en los Planes Generales para el suelo urbano y urbanizable ordenado directamente y en los Planes Parciales y Especiales. 2. Su contenido tendrá por finalidad: a) Adaptar y reajustar las alineaciones y rasantes señaladas en el planeamiento. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento, pudiendo crearse vías interiores de carácter privado para el acceso a la edificación desde el viario público. 3. Los Estudios de Detalle respetarán las determinaciones del planeamiento que desarrollan, sin sobrepasar la edificabilidad que corresponde a los terrenos comprendidos en su ámbito, ni las alturas máximas establecidas, ni alterar el uso exclusivo o predominante asignado por aquél, ni reducir la superficie de uso y dominio público. En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni altera las condiciones de ordenación de los predios colindantes, debiendo contener a estos efectos el ámbito de influencia identificando los predios afectados. Podrán formularse, por tanto, estudios de detalle entre manzanas de igual uso para traspasar edificabilidad, delimitando en el propio estudio de detalle el ámbito objeto de la ordenación volumétrica. NORMAS DE GESTIÓN Sistema de actuación Por tratarse de un sistema de iniciativa privada con un único propietario, se propone como sistema de actuación el de CONCERTACIÓN DIRECTA, según lo dispuesto en el art 178 de la Ley 1/2001. Parcelaciones La división que se grafía en el plano de zonificación tiene carácter puramente indicativo dentro de cada zona de uso homogéneo. Sobre ellas podrán llevarse a cabo parcelaciones con las normas que se dan a continuación, según lo establecido en los arts 87, 88 y 91 de la Ley 1/2001. Las parcelaciones son divisiones simultáneas o sucesivas de terrenos en dos o más lotes. En suelo urbano, tendrán condición de indivisibles: a) Las parcelas menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el Plan Parcial, salvo que el exceso sobre dicho mínimo se adquiera simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca de superficie superior a la mínima. b) Las parcelas que hayan agotado las posibilidades edificatorias otorgadas por el planeamiento. Los Notarios y Registradores harán constar en la descripción de las fincas la cualidad de indivisible. Al otorgase licencia de edificación sobre una parcela, y si como resultado de esa licencia queda agotado su aprovechamiento edificable, el Ayuntamiento deberá ponerlo en conocimiento del Registro de la Propiedad, para que haga constar esta circunstancia en la inscripción de la finca. Toda parcelación urbanística estará sujeta a la preceptiva licencia municipal. Normas de urbanización La realización material de las determinaciones propias del Plan Parcial se llevaran a cabo mediante el correspondiente proyecto de Urbanización, según lo dispuesto en el art. 159 de la Ley 1/2001. No podrán modificar las previsiones del Plan Parcial que desarrollan, sin perjuicio de las adaptaciones de detalle exigidas por las condiciones técnicas de la ejecución. Cuando estas adaptaciones supongan alteración de las determinaciones o régimen del suelo o de la edificación de las parcelas afectadas, deberá aprobarse previamente o simultáneamente modificación puntual del Plan Parcial. Con independencia de los proyectos de urbanización, podrán redactarse proyectos de obras ordinarias, que no tengan por objeto desarrollar íntegramente el conjunto de determinaciones del Plan Parcial. Los proyectos de urbanización, no así las obras ordinarias, deberán comprender al menos un polígono de actuación completo de los definidos en el Plan, o etapa si aquellos no se definen. Si su ámbito es inferior al Plan, deberá tener en cuenta la repercusión que el Plan en su conjunto pueda tener sobre el dimensionamiento y niveles de dotaciones y servicios de Proyecto. Contendrán la documentación que indica el artículo 69 del Reglamento de Planeamiento, e incluirán, al menos, las obras que se describen en el art. 70. Los servicios esenciales deberán cumplir las siguientes prescripciones: Abastecimiento y distribución de agua potable La acometida se realizará a la red de Mancomunidad de Canales del Taibilla en su cruce con la carretera F-28. En una parcela colidante con el sector, según se aprecia en la documentación gráfica, se ubicará un depósito de 1500 m³ con grupo de impulsión que darán suministro al sector. De esta acometida se excluirá expresamente el riego del campo de golf. -Diámetro interior mínimo de las conducciones 60 mm. -Presión en los puntos de consumo de 1 a 5 atmósferas. -Dotación mínima 200 l/habitante y día. Red de alcantarillado -No se autorizan fosas sépticas. -Profundidad mínima. 0,80 mts. -Distancia máxima entre pozos de registro. 50,00 mts. -Diámetro mínimo de las conducciones. 300,00 mm. -Vertido a colector proyectado por el Ayuntamiento en el Proyecto de Recogida e impulsión de aguas residuales a E.D.A.R. de urbanizaciones en Roda, Torre Saavedra, PP.PP ¿San Blas¿ y ¿El Recuerdo¿ de Excmo. Ayuntamiento de San Javier. Redes de suministro de energía eléctrica -Conductores de cobre o aluminio aislados. -Profundidad mínima de las conducciones. 0,60 m. -Cobertura de aviso: 10 cms. por encima de la conducción. Redes de alumbrado público -Profundidad mínima de las conducciones 0,40 m. -Sección mínima de hilo. 6,00 mm2. -Niveles mínimos de iluminación: Vías-parque y viario principal. 10 lux Viario secundario. 7,5 lux Paseos y espacios libres. 12 lux -Luminarias: Con lámparas de vapor de sodio o mercurio Altura de colocación 5 a 8 m. Interdistancia 20 a 30 mts. Red de telecomunicaciones -Conducciones bajo calzada constituidas por prisma de tubos en número necesario y una reserva de tubos del 25% por prisma. -Profundidad mínima de canalización 0.70m. -Los conductores podrán ser de fibra óptica o multipares. -Dotará a la urbanización de los servicios de telefonía (voz y datos), televisión vía satélite y terrestre, como mínimo. Red de gas -Conducción bajo acera, para distribución a las parcelas de la urbanización. -Los depósitos de almacenamiento, en su caso, se ubicarán en parcelas destinadas a tal efecto. Calzadas, aparcamientos y aceras -Capa de rodadura de aglomerado asfáltico en caliente. -Ancho mínimo de aceras 1,50 mts. -Longitud mínima del área de espera 4,00 mts. -Pendiente máxima del área de espera 2% Normas de edificación Se describen en este apartado las prescripciones a imponer a las vías públicas, las normas generales exigibles y las particulares de cada zona de uso homogéneo, especificando los usos predominantes, tolerados y prohibidos. Las obras y las vías públicas Son vías públicas las de circulación, rodada o peatonal, señaladas como tales en el Plan. Los tipos y características de estas vías se describen a continuación y en la documentación gráfica. VIA PRINCIPAL Ancho total 16,50 m y ancho de acera 2,90 m junto a parcelas residenciales y 1,50 m junto a zona verde. Ancho mínimo de calzada. 7,0 m. Aparcamientos adyacentes a la calzada: Batería de 4,50 m de profundidad. Velocidad máxima 40 km/h. VIAS SECUNDARIAS Ancho total 10,00 m. y 13,00 m., ancho de aceras 1,50 y 1,90 m. Ancho mínimo de calzada 4,00 m. para un sentido de circulación y 7,00 m. para dos sentidos. Circulación en un solo sentido en calles de 10 m. y de doble sentido en calles de 13 m. Velocidad máxima 40 km/h. PLANTA Y SECCIONES. Las plantas y secciones de las vías se establecen en los planos correspondientes y se ajustarán a las características especificadas en ellos y a las indicadas anteriormente, que prevalecerán en caso de discordancia con las que se indican en los planos. Asimismo deberán cumplirse con carácter general las siguientes: En las entradas a parcelas, garajes o aparcamientos podrán efectuarse un redondeo de la arista superior del bordillo, no permitiéndose rebajes que interrumpan la continuidad del plano superficial de aceras. La capa superior de rodadura de los firmes flexibles será de aglomerado asfáltico mezclado en caliente, con un espesor no inferior a 6 cms. El espesor del resto de las capas que constituyen el firme se justificará en el proyecto de urbanización en función del tráfico previsible. Los aparcamientos adyacentes a las calzadas de las vías públicas se terminarán con un firme y señalización que permita diferenciarlos perfectamente de aquellas. Garajes y aparcamientos. Son todos los lugares o locales destinados a la estancia de vehículos de motor, ya sean de carácter público o privado. APARCAMIENTOS PRIVADOS. En la tipología de vivienda agrupada y colectiva, los aparcamientos estarán incluidos en la propia parcela, siendo su superficie unitaria mínima de 4,50 x 2,20 más la parte proporcional de vía de circulación. En las parcelas de uso comercial con superficie superior a 500 m². se dispondrá dentro de la parcela una plaza de aparcamiento por cada 100 m². de superficie construida, con las mismas condiciones y dimensiones que las anteriores. APARCAMIENTOS PÚBLICOS. Situados adyacentes a las calzadas de tráfico rodado, o en espacios destinados especialmente para ello y con las mismas dimensiones ya expuestas, se prevén 2140 plazas, sin ninguna restricción al uso público. En las plazas de aparcamiento en superficie, no se permitirán otras obras que las propias de pavimentación, procurando simultanear el uso de aparcamiento con la implantación de arbolado. Igualmente habrá de tenerse en cuenta la reserva del 2% para uso de minusválidos con dimensiones de 4,50 x 3,30 m. GARAJES. Son locales o edificios completos dedicados exclusivamente a la estancia de vehículos, pudiendo desarrollarse en ellos actividades de asistencia primaria a aquéllos: lavado, engrase, etc. El acceso desde la calle tendrá una anchura mínima de 4 mts., si se destinan a uso público, y de 3 mts. si su uso es privado, al servicio exclusivo de los habitantes de una parcela, y están construidos en su interior. Si su superficie construida es inferior a 500 m²., podrán disponer de un sólo acceso. Para superficies mayores contarán con otro, suficientemente distanciado del primero dotado de vestíbulo estanco con puertas resistentes al fuego y anchura no inferior a 1 m. Las rampas rectas no sobrepasarán el 16% de pendiente ni las de planta curva el 12%, medido por la línea que define el ancho medio de carril. En los accesos directos a aceras, la rampa de salida terminará en un tramo de pendiente inferior al 2% con una curva vertical de acuerdo con el plano de la rampa de radio superior a 5 mts. La superficie mínima por plazas, incluyendo la parte proporcional de accesos y vías de circulación, no será inferior a 20 m². Las vías de circulación interior tendrán las siguientes dimensiones mínimas en su ancho. 2,50 mts. para estacionamiento en línea. 4,50 mts. para estacionamiento en batería. La altura libre mínima desde la superficie de rodadura a cara inferior del forjado de techo será de 2,20 mts. NORMAS DE EDIFICACION COMUNES A TODAS LAS ZONAS Se especifican a continuación las condiciones generales a que deben atenerse las edificaciones que se construyan en cualquier parcela del ámbito del Plan. ALINEACIONES Las alineaciones de calles y espacios públicos serán las definidas en el Plan, y no podrán ser alteradas sin la previa modificación de aquel. Las alineaciones de edificación en cada parcela tendrán como límites los que definan los retranqueos establecidos. El retranqueo mínimo a vial será de 3 metros, a linderos se cumplirán las prescripciones que con carácter específico se fijan en las normas particulares de cada zona. Podrán invadirse los retranqueos con escaleras exteriores descubiertas de ancho máximo de 1 metro, y por aleros con vuelo máximo de 0,40 m. Igualmente se podrá ocupar el retranqueo con superficies apergoladas de hasta 40 m². ALTURAS DE EDIFICACIÓN. La altura máxima de edificación se medirá a cara baja del último forjado. Sobre la altura máxima fijada para la edificación sólo podrán construirse: - las pendientes y espesores de los forjados de azotea o cualquier otro sistema de cubierta, en ángulo siempre inferior a 45 grados sexagesimales respecto al plano horizontal. - torreones de ascensores, escaleras de acceso a cubiertas, chimeneas, barandillas y petos de coronación, siempre que sean procedentes. - Cuando lo permitan las normas particulares de cada zona, se podrán ubicar buhardillas habitables bajo el plano inclinado de la cubierta, computando a efectos de edificabilidad la superficie con altura libre superior a 1,50 m. ACCESOS URBANIZACIÓN. Con el objeto de generar un hito paisajístico se permite la realización de una marquesina que a modo de arco de entrada identifique el acceso principal a la urbanización. Los apoyos de esta marquesina podrán realizarse sobre suelo público, debiendo estar integrados con la jardinería que los circunde y siempre que cumplan los siguientes requisitos: Deberá garantizarse una anchura mínima de 4,20m en cada sentido para paso de vehículos. Deberá garantizarse una anchura mínima de acera de 1,50m en cada lado del vial. Se podrán realizar cuatro conjuntos de apoyos, dos a cada lado de los viales rodados, y cada conjunto podrá ocupar una superficie máxima de 8x2m, 8m en el sentido del vial y 2m en la dimensión transversal al vial. Estos apoyos no podrán albergar ninguna estancia y su única función será sustentar la marquesina que proyectará su sombra sobre el vial principal de acceso. Las características y ubicación concreta de estos apoyos son los identificados en el plano O.3.4. DETALLE. Igualmente, y a los solos efectos de mejorar la seguridad en la urbanización, podrá instalarse un control de accesos a la misma; Su ubicación concreta recaerá sobre la parcela 36 (Dotacional Privado) de la Modificación del Plan Parcial, sita en el acceso principal y que estará constituida por un puesto de control con una superficie construida máxima de 75 m2. Asegurando siempre y en todo caso el correcto fluir de vehículos y personas. No se establecerá desde dicho puesto de control limitaciones ni barreras que impidan y/o prohíban el libre acceso tanto de residentes como no residentes a los viales y parcelas de carácter público de la urbanización. Vuelos y entrantes. Los vuelos abiertos, balcones y terrazas, así como los cerrados, no podrán sobresalir, respecto al retranqueo establecido. Los voladizos de aleros y pérgolas serán los únicos elementos que podrán sobresalir de la línea de retranqueo establecido, según lo indicado en el punto 2.4.2.1. CONDICIONES EXTERIORES DE LA EDIFICACION Los servicios e instalaciones, así como los espacios ajardinados que no se cedan al Ayuntamiento, deberán ser conservados por sus propietarios en condiciones de seguridad, limpieza y salubridad. En el caso de que dicha obligación afecte a varios copropietarios, se hará constar esta prescripción en los Estatutos de la Comunidad. El Ayuntamiento vigilará el cumplimiento de estas obligaciones, pudiendo, en caso de que no se efectuasen debidamente, realizar su conservación con cargo a la propiedad de la finca o fincas a las que afecte. Las ventanas, balcones, escaleras y terrazas estarán dotadas de protección adecuada, con antepechos de altura mínima 0,95 mts., o barandillas de 1 m. de altura. Por debajo de esta altura de protección no habrá huecos de dimensiones mayores de 12 cms., ni elementos que permitan escalar las protecciones instaladas. Normas para edificación de viviendas Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa por medio de huecos de superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta de la pieza, permitiéndose dependencias unidas por medio de embocaduras de comunicación, siempre que el fondo total contado a partir del hueco no exceda de 8 mts. Los sótanos y semisótanos deberán estar dotados de ventilación suficiente, no permitiéndose viviendas en ellos. La altura libre en estas piezas no habitables no podrá ser inferior a 2 mts. El nivel de la planta baja se mantendrá entre 0,15 y 1,50 mts. sobre el de la rasante del terreno correspondiente a la fachada principal a todo lo largo de la línea de edificación, pudiendo escalonarse, en su caso, igual que el edificio. El hueco de entrada de los portales y su ancho mínimo quedarán determinados por las necesidades del edificio, teniendo en cuenta las condiciones mínimas de evacuación en caso de emergencia. Se prohíbe establecer comercios e industrias, escaparates o vitrinas que entorpezcan la circulación de los mismos. Las escaleras no interiores a viviendas, dispondrán de ventilación e iluminación adecuadas en todas las plantas. Su disposición podrá ser cenital siempre que el hueco, central o lateral, quede libre en toda su altura y se pueda inscribir en él un circulo de 1m. de diámetro. No podrán comunicar directamente con locales comerciales, debiendo preverse un vestíbulo de independencia con puertas cortafuegos. El ancho mínimo de los pasillos de distribución será de 1,50 mts. en edificios de usos no residenciales. Los valores mínimos para las dimensiones de los patios interiores serán que en su superficie se podrá inscribir un círculo con diámetro 1/4 de la altura mayor de los paramentos que lo encuadren, con un mínimo de 3 mts. Salvo excepciones a justificar, toda la vivienda constará como mínimo de: * Un dormitorio doble de más de 10 m². * Aseo (ducha o bañera, lavabo y retrete) * Estancia. * Cocina (puede unirse a la estancia). En toda la vivienda la superficie útil de la estancia (E) y la acumulada de estar, comedor y cocina (E+C+K) será, en m². y en función del número de dormitorios conforme se establezca en las disposiciones vigentes en materia de habitabilidad o en su caso por la normativa recogida en las NN.SS. Municipales. Si la cocina es independiente de la estancia, tendrá como mínimo 7 m², divisibles en 5 de cocina y 2 de lavadero. Si está incorporada a la estancia, se reforzará la ventilación mediante extractor de gases centrífugo, con rendimiento de 300 m3. por hora. La superficie útil de los dormitorios sencillos será de 6 m². y de 8 para los dobles. Los pasillos interiores tendrán una anchura igual o superior a 0,90 mts. CONDICIONES DE SERVICIOS E INSTALACIONES. Todas las instalaciones se realizarán de forma que garanticen, tanto al vecindario como a los viandantes, la supresión de peligros, molestias, ruidos, humos, olores, etc., cumpliendo siempre las disposiciones legales vigentes para cada tipo de instalación. Todo edificio deberá contener al menos las siguientes instalaciones: -Agua corriente potable con una dotación mínima de 250 l. por habitante y día. -Energía eléctrica, con instalaciones para alumbrado y fuerza, cuya acometida sea suficiente para asegurar los niveles mínimos de electrificación de las viviendas y de sus espacios comunes. -Red de desagüe para recogida de aguas residuales, con arqueta o registro previo a la canalización general de alcantarillado. Se permiten las chimeneas de ventilación en retretes, cuartos de aseo, locales de calefacción y basuras, mas sólo podrán utilizarse para estos usos, con exclusión de cualquier otro. Las chimeneas tendrán una superficie mínima de un metro cuadrado, siendo su lado mínimo de 0,70 mts. Su diseño permitirá un fácil acceso y perfecta limpieza. Las comunicación exterior se hará prolongando sus muros 0,50 mts. sobre la cubierta. Podrá sustituirse esta chimenea por otros sistemas de ventilación vertical aprobados. Se permiten chimeneas tipo Shunt. No se permitirá la instalación de antenas en las edificaciones residenciales ya sean unifamiliares o colectivas. Las señales de radio y televisión tanto satélite como terrenal, se tomarán de la red exterior de telecomunicaciones. El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar, siempre a su cargo, soportes, señales y cualquier otro elemento al servicio general, estando los propietarios obligados a permitirlo. Si dichos elementos se ven afectados por obras particulares, se mantendrá durante las obras el servicio provisional con cargo al propietario que las lleva a cabo, así como la reposición posterior de tales elementos. CONDICIONES ESTETICAS. La composición, fachada, huecos, volúmenes así como, en general, los materiales y el sistema de construcción, deberán mantener en lo posible los invariantes de las tipologías existentes, no autorizándose materiales que por su calidad, textura, o color alteren o distorsionen sensiblemente el carácter de la zona. El Ayuntamiento podrá sugerir que se introduzcan en los proyectos las modificaciones que considere necesarias a los fines anteriores. Las fachadas de todos los edificios, así como sus medianeras y paredes contiguas al descubierto aunque no sean visibles desde la vía pública, deberán conservarse en las debidas condiciones de seguridad, higiene y estética. Los propietarios vendrán obligados a su revoco, pintura o blanqueo, cuando así lo disponga la autoridad municipal. Todos los paramentos visibles desde el exterior deberán tratarse con materiales y calidad similares a los de las fachadas, prohibiéndose la impermeabilización de los mismos con, materiales bituminosos de colores oscuros, a menos que sean recubiertos y blanqueados. Los cuerpos construidos sobre la cubierta de los edificios; torreones de escaleras, torres de refrigeración, depósitos de agua, chimeneas, paneles de captación de energía solar, etc., quedarán integrados en la composición del edificio u ocultos. Se procurará igualmente la integración de las antenas de TV-FM, de modo que no sean visibles desde la vía pública, de acuerdo con la vigente normativa de telecomunicaciones. Los cerramientos de locales vacantes se revocarán de manera que armonicen con las fachadas vecinas. Los propietarios de terrenos, locales, edificaciones, etc., deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. El Ayuntamiento y los demás Organismos competentes ordenarán, de oficio o a instancia de particular interesado, la ejecución de las obras necesarias para mantener dichas condiciones, como prescribe el artículo 225 de la Ley 1/2001. Normas particulares de cada zona. Se detallan a continuación las normas que han de cumplir las parcelas y la edificación sobre ella construida, expresando separadamente los que regulan la utilización de cada zona de uso homogéneo. RESIDENCIAL AISLADA/AGRUPADA (R-1) Parcela mínima 200 m². Altura máxima 7 metros / dos plantas. Edificabilidad 0.45 m²/m² Ocupación 40% de la superficie de parcela. Retranqueo 3,00 m. a fachadas y 3,00 m. a linderos Fachada mínima 10 metros. Uso Residencial con tolerancia de actividades al servicio de la urbanización y sus habitantes, siempre que éstas sean inocuas, así como complementarios de estudios o despachos de profesionales. Deberá habilitarse en el interior de la parcela al menos una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos, que en caso de ser cubierta en superficie, no computará a efectos de edificabilidad si la superficie construida es inferior a 25 m². Se permiten sótanos y/o semisótanos con la cara inferior del forjado de techo no superior a 1,00 metros sobre rasante de calle. RESIDENCIAL AISLADA/AGRUPADA y/o COLECTIVA (R-2) Parcela mínima 200 m². Altura máxima 7 metros / dos plantas, se permiten buhardillas. Edificabilidad 0.70 m²/m² Ocupación 40% de la superficie de parcela. Retranqueo 3,00 m. a fachadas y a linderos y 3 m. entre edificios en la misma parcela. Fachada mínima 10 metros. Uso Residencial con tolerancia de actividades al servicio de la urbanización y sus habitantes, siempre que éstas sean inocuas, así como complementarios de estudios o despachos de profesionales. Deberá habilitarse en el interior de la parcela al menos una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos, que en caso de ser cubierta en superficie, no computará a efectos de edificabilidad si la superficie construida es inferior a 25 m². Se permiten sótanos y/o semisótanos con la cara inferior del forjado de techo no superior a 1,00 metros sobre rasante de calle. RESIDENCIAL AGRUPADA y/o COLECTIVA (R-3) Parcela mínima 1000 m². Altura máxima 10 metros / tres plantas. Edificabilidad 0.70 m²/m² Ocupación 50% de la superficie de parcela. Retranqueo 3,00 m. a fachadas y a linderos y 3 m. entre edificios en la misma parcela. Fachada mínima 15 metros. Uso Residencial con tolerancia de actividades al servicio de la urbanización y sus habitantes, siempre que éstas sean inocuas, así como complementarios de estudios o despachos de profesionales. Deberá habilitarse en el interior de la parcela al menos una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos, que en caso de ser cubierta en superficie, no computará a efectos de edificabilidad si la superficie construida es inferior a 25 m². Se permiten sótanos y/o semisótanos con la cara superior del forjado de techo no superior a 1,00 metros. RESIDENCIAL AGRUPADA y/o COLECTIVA (R-4) Parcela mínima 2500 m². Altura máxima 10 metros / tres plantas. Edificabilidad 0.8492328 m²/m² Ocupación 50% de la superficie de parcela. Retranqueo 3,00 m. a fachadas y a linderos y 3 m. entre edificios en la misma parcela. Fachada mínima 30 metros. Uso Residencial con tolerancia, en planta baja o edificio exclusivo, de actividades comerciales y/o vinculadas a usos turísticos tales como hotelero, y locales de espectáculos o salas de reunión. Deberá habilitarse en el interior de la parcela al menos una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos, que en caso de ser cubierta en superficie, no computará a efectos de edificabilidad si la superficie construida es inferior a 25 m². Se permiten sótanos y/o semisótanos con la cara inferior del forjado de techo no superior a 1,00 metros sobre rasante de calle. DOTACIONAL PRIVADO (D-1). Parcela mínima 3.000 m². Altura máxima 5 plantas / 20 metros. Edificabilidad 0,5687753 m²/m² Ocupación No se fija Retranqueo No se fija. Uso Dotación privada a determinar por la propiedad según necesidades entre usos turísticos tales como: hotelero, comercial, deportivo, social, etc. Se establece como uso fundamental el turístico/hotelero, siendo los demás complementarios vinculados al principal, y no debiendo superar su edificabilidad el 25% de la edificabilidad total asignada a la parcela. En el caso de producirse divisiones en la parcela inicial, no podrá en ningún caso variarse el uso de las parcelas resultantes de dicha división, si bien la edificabilidad total será justificada considerando de forma global las edificabilidades de todas las parcelas. Se permiten sótanos y/o semisótanos con la cara inferior del forjado de techo no superior a 1,00 metros sobre rasante de calle. DOTACIONAL PRIVADO (D-2). CONTROL DE ACCESOS Parcela Mínima 50 m2 Altura máxima 3 plantas/10 metros Edificabilidad 0,9392611 m2/m2 Ocupación No se fija Retranqueo No se fija Uso Dotación privada para uso, solo y exclusivamente, de control de accesos a la urbanización, quedando excluidos cualquier otro uso lucrativo. Dicho Dotacional Privado, se halla sito en la nueva parcela 36 de conformidad con indicado en la aprobación Inicial de esta Modificación. No podrán producirse divisiones en la parcela inicial ni anexiones a ninguna otra parcela. Dicho Control de Accesos estará constituido por un puesto de Control que contará con una superficie máxima construida de 75 m2. No se establecerá desde dicho puesto de control limitaciones ni barreras que impidan y/o prohíban el libre acceso tanto de residentes como no residentes a los viales y parcelas de carácter público de la urbanización. DOTACIONAL PUBLICO (D-3). Parcela mínima 1000 m². Altura máxima 3 metros / una planta. Edificabilidad 0,50 m²/m² Uso Dotación pública fundamentalmente deportiva al aire libre, pudiendo incluirse también docente, cultural, sanitario, administrativo o social. Normas - Alineación de calle. Serán las definidas y acotadas en los Planos P.A. de las Normas. - Línea de fachada. Será la consecuente con el apartado anterior. - Ancho de calle. Será el definido en los planos P.A., sin que posteriores mediciones puedan producir incremento de la altura reguladora. - Altura reguladora. Será usualmente de 3 plantas y 10,00 metros medidos a cara inferior del último forjado o cornisa, en su caso, pudiéndose considerar como excepciones los elementos puntuales exigibles por su funcionalidad, tales como campanarios, depósitos de agua, torreones de escalera, instalaciones de aire acondicionado, etc., o en su caso, cuando el programa de necesidades del Organismo Competente así lo exija. - Profundidad edificable. No se fija, en el bien entendido que los lindes con los colindantes tendrán el carácter de medianera, establecido en el Código Civil, y sin que puedan efectuarse servidumbre no preexistentes. - Medianería y Manzana. La ocultación de medianeras vistas en los casos que la altura de estas no supere la altura reguladora, podrá realizarse, y con el fondo edificable, con el ancho de una crujía y un máximo de 5 metros de anchura, medidos paralelamente a fachada. Las manzanas son las definidas en los planos P.Z. de las Normas. - Retranqueo de la edificación. No se fijan, ahora bien, deberán estudiarse de forma que, en caso de efectuarse a través de los paramentos retranqueados, las dimensiones de iluminación natural y/o ventilación no sean inferiores a las establecidas en las Normas de Habitabilidad, procurando no dejar medianeras colindantes vistas o en su caso, tratarlas con calidad de fachada. Los cuerpos volados de la edificación ya sean abiertos o cerrados, no se permitirán a menos de 3,60 metros sobre la rasante de la acera y tendrán un vuelo máximo que no supere en ningún caso 1/10 (un décimo) del ancho de la calle, con un máximo de 0,80 metros. Los aleros de cornisa, no podrán sobresalir un máximo de 30 cm. sobre la línea de vuelo máximo. Los salientes de jambas, molduras, pilastras, etc., no sobresaldrán mas de 5 cm. En calles de ancho inferior a 4,00 metros no se autorizará ningún vuelo. Las marquesinas podrán construirse a partir de 2,60 metros sobre la rasante de la acera y no superarán las tres partes del ancho de la acera ni el décimo del ancho de la calle. En las esquinas en chaflán el vuelo se contará a partir de la alineación del mismo. - Patios. La dimensión mínima de los patios interiores, será 1/4 de la altura de los paramentos que lo encuadran con un mínimo de 3,00 metros en cualquier sentido y en el mismo se podrán inscribir un circulo mínimo de 3,00 metros de diámetro. La superficie en m2 será siempre igual o mayor que la altura en metros de sus paramentos con un mínimo de 9,00 m2. Los patinillos de ventilación e iluminación se autorizarán siempre que sobre el mismo no recaigan habitaciones vivideras, tengan un lado mínimo de 1,00 metro y quede garantizado el acceso al mismo para registro y limpieza. - Patios a fachada. Podrán efectuarse, siempre y cuando se respete en planta baja la alineación de calle. A partir de la 1.ª planta, en las restantes la dimensión mínima será de 3,00 metros de anchura, con un mínimo de 1/3 de la altura y el fondo, medido ortogonalmente a fachada, será como máximo de 1´5 veces el ancho. - Patios ingleses. Será asimilable en sus medidas a los establecidos para los patios interiores, pero considerando como altura reguladora la semisuma de los paramentos edificables y midiendo esta desde el alféizar hasta el punto de coronación del paramento vertical y, en su caso, de la cubierta inclinada si ésta tuviera una pendiente superior al 50%. - Sótanos y semisótanos. Se autorizarán cuando su uso quede vinculado a aparcamientos, instalaciones o dependencias del edificio. En ningún caso se autorizará la instalación de industrias, talleres, etc. que no guarden relación con la naturaleza del edificio. La altura máxima sobre rasante de la cara superior del forjado de techo del semisótano no superará en ningún punto 1,00 metro. V-3.10.4 Criterios de Cómputo La forma de medición de las cuantificaciones explícitas de la presente Ordenanza será las generales del Anexo IV, «Criterios de Cómputo Urbanístico». V-3.10.5 Régimen Jurídico Urbanístico Será en todos los aspectos, consecuentes con el definido para el Suelo Urbano en el vigente Ordenamiento Urbanístico a los efectos de derechos y cargas, tramitación y cualquier aspecto jurídico administrativo. Sólo se permitirá la instalación de edificaciones vinculadas al uso definitivo de la parcela. ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PRIVADO / EQUIPAMIENTO DEPORTIVO. Parcela mínima 1.500 m². Altura máxima 8 metros /dos plantas. Edificabilidad 0,0029411 m²/m². Uso Dotación privada a determinar por la propiedad según necesidades entre usos turísticos tales como: comercial, deportivo, social, etc. Uso: Será el especifico de su denominación, incluyendo un mínimo de 300.000 m² destinados a equipamientos deportivos (campo de golf). Se permitirá la edificación para usos vinculados al sistema de espacios libres privado/equipamiento deportivo. La edificabilidad permitida será de 1.500 m2. La altura máxima de edificación será de 8 metros/dos plantas. ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PÚBLICO. No se permitirá en ningún caso la construcción de edificios. Uso: Sólo se admite como uso exclusivo el específico de su denominación: -Jardines. -Áreas de recreo. -Juego de niños. -Áreas peatonales. Sólo se permitirá la instalación de casetas desmontables, tales como kioscos, almacén de útiles, etc. SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA. Parcela mínima 20 m². Altura máxima Parcela 32: 3 metros /una planta. 7 metros/dos plantas. Parcelas CT-1, CT-2, CT-3, CT-4, CT-5, CT-6, CT-7, CT-8, CT-9, CT-10, CT-11, CT-12: 3 metros /una planta. Edificabilidad Parcela 32: 0,1664226 m²/m². Parcelas CT-1, CT-2, CT-3, CT-4, CT-5, CT-6, CT-7, CT-8, CT-9, CT-10, CT-11, CT-12: Sin edificabilidad Uso Edificaciones e instalaciones destinadas a abastecimiento y mantenimiento de las infraestructuras de la urbanización: centros de transformación, recintos para la captación y distribución de señales de telecomunicación, depósitos de gas, grupos de impulsión para riego, edificios para mantenimiento y conservación de jardinería, etc. CUADRO RESUMEN El siguiente cuadro recoge los parámetros de superficie, uso y edificabilidad correspondientes a cada parcela del sector: PARCELA USO SUPERFICIE EDIFICABILIDAD EDIFICABLE 1 Residencial 2 5.492,14 0,700 3.844,50 2 Residencial 2 1.382,54 0,700 967,78 3 Residencial 1 3.389,63 0,450 1.525,33 4 Residencial 3 5.892,68 0,700 4.124,88 5 Residencial 2 5.339,15 0,700 3.737,41 6 Residencial 2 1.382,54 0,700 967,78 7 Residencial 1 5.831,60 0,450 2.624,22 8 Residencial 3 5.773,90 0,700 4.041,73 9 Residencial 3 7.146,74 0,700 5.002,72 10 Residencial 1 30.971,31 0,450 13.937,09 11 Residencial 4 40.522,55 0,8492328 34.413,08 12 Residencial 4 30.233,24 0,8492328 25.675,06 13 Residencial 3 11.212,42 0,700 7.848,69 14 Residencial 3 4.955,64 0,700 3.468,95 15 Residencial 3 14.964,22 0,700 10.474,95 16 Residencial 3 32.878,74 0,700 23.015,12 17 Residencial 1 8.188,35 0,450 3.684,76 18 Residencial 1 7.168,38 0,450 3.225,77 19 Residencial 2 4.155,13 0,700 2.908,59 20 Residencial 4 17.366,16 0,8492328 14.747,91 21 Residencial 4 21.234,39 0,8492328 18.032,94 22 Dotacional público 9.076,96 0,500 23 Dotacional público 7.601,69 0,500 24 Dotacional público 5.014,54 0,500 25 Dotacional público 31.804,91 0,500 26 Dotacional privado 40.108,33 0,5687753 22.812,63 27 Zona verde pública 31.170,50 28 Zona verde pública 14.675,44 29 Zona verde pública 5.231,05 30 Zona verde pública 6.010,98 31 Zona verde privada 507.958,53 0,0029411 1.493,96 32 Serv. de infraest. 7.811,44 0,1664226 1.300,00 33 Zona verde privada 2.061,71 0,0029411 6,03 CT-1 Serv. de infraest. 36,23 CT-2 Serv. de infraest. 35,38 CT-3 Serv. de infraest. 35,55 CT-4 Serv. de infraest. 35,38 CT-5 Serv. de infraest. 35,55 CT-6 Serv. de infraest. 35,38 CT-7 Serv. de infraest. 35,64 CT-8 Serv. de infraest. 35,26 CT-9 Serv. de infraest. 35,38 CT-10 Serv. de infraest. 35,38 CT-11 Serv. de infraest. 35,38 CT-12 Serv. de infraest. 46,97 34 S.G.E.L. 31.745,00 35 VIALES 103.514,54 36 Dotacional privado 79,85 0,9392611 75,00 TOTAL 1.069.784,40 0,20 213.956,88 San Javier, 12 de septiembre de 2008.¿El Alcalde Acctal, José Ángel Noguera Mellado. ¿¿