Fortuna 9263 Aprobación definitiva Plan Especial de Ordenación para la instalación de un Centro Asistencial para Personas Mayores, promovido por ¿Residencial Balneario Fortuna, S.L. Se hace público que el Pleno de este Ayuntamiento, en sesión celebrada el día 26 de junio de 2008, ha aprobado definitivamente el Plan Especial de Ordenación para la instalación de un Centro Asistencial para Personas Mayores, promovido por ¿Residencial Balneario Fortuna, S.L.. Conforme a lo dispuesto por el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, se transcribe a continuación el articulado de las normas urbanísticas del referido Plan Especial: ¿2.3.- ORDENACIÓN Y OTRAS DETERMINACIONES SEGÚN EL PLANEAMIENTO VIGENTE. Según las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Fortuna (N.N.S.S.) los terrenos, están clasificados como SUELO NO URBANIZABLE 2 NU2. Dentro de esta clasificación de suelo se permite como usos excepcionales los de interés público según el artículo 77 y ss. del Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia. El Plan General de Ordenación en su aprobación inicial clasifica los terrenos como Urbanizable Sin Sectorizar de Uso Residencial, firmándose con fecha 20 de abril de 2006 un Convenio Urbanístico con la mercantil representada, cuya publicación se produjo en el Boletín Oficial de la Región de Murcia de 9 de mayo siguiente. En el citado Convenio se indica la causa del carácter social de la construcción entre el que se encuentra un Centro Residencial para mayores o Centro de Día que incluye un hospital geriátrico con las especialidades médicas- no quirúrgicas- más demandadas por el colectivo de mayores y un Centro de Trasplantados y se ordena pormenorizadamente la parcela para su inclusión dentro del Plan General de Ordenación, por lo que todo queda supeditado en este caso a la aprobación del Plan General de Ordenación, estando en la actualidad en fase de aprobación provisional clasificando los terrenos como URBANIZABLE SECTORIZADO en virtud del convenio anteriormente citado. Debido al uso al que se va a destinar el sector, el cual como se expone, no va destinado a uso residencial sino a ¿APARTAMENTOS TUTELADOS ASISTENCIALES DE USO INDEPENDIENTE PARA MAYORES DE 60 AÑOS Y DISCAPACITADOS y un Centro Sanitario de Atención Primaria y Centro para la Asociación Española de Transplantados.¿; se debería de contemplar en el PGMO de Fortuna que el uso del sector es el que se expone y no el de residencial. En cumplimiento de lo indicado anteriormente y de la necesidad de este tipo de actuaciones se redacta el presente Plan Especial. 3.- ORDENACIÓN. 3.1.- FUNDAMENTOS LEGALES. El artículo 109 ¿Objeto de los Planes Especiales¿ de la Ley del Suelo de la Región de Murcia dice: ¿Con carácter meramente enunciativo, los Planes Especiales podrán tener por objeto: a) El desarrollo de los sistemas generales de comunicaciones, infraestructuras, espacios libres y equipamiento comunitario. b) La protección de vías de comunicación, vías verdes e itinerarios de especial singularidad. c) Obras y servicios de saneamiento. d) La reforma interior y rehabilitación urbana. e) La ordenación y protección de conjuntos históricos, sitios históricos, zonas arqueológicas o áreas declaradas Bien de Interés Cultural. f) La ordenación de núcleos rurales. g) La adecuación urbanística de áreas de especiales características. h) La protección del paisaje. i) Complejos e instalaciones turísticas. j) Cualesquiera otras finalidades análogas. El artículo 124 ¿Documentos de los Planes Especiales¿ de la Ley del Suelo de la Región de Murcia dice: ¿Los Planes Especiales deberán contener los documentos necesarios para recoger las determinaciones propias de su naturaleza y finalidad, con el grado de precisión adecuado a sus fines, que se concretarán en los documentos siguientes: a) Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del Plan Especial de que se trate. b) Estudios complementarios, que deberán incorporar estudios de impacto ambiental en los supuestos previstos en la disposición adicional segunda, 1.e), de esta Ley. c) Planos de información y de ordenación a escala adecuada. d) Normas específicas. e) Plan de Actuación. f) Catálogo de bienes y espacios protegidos, en su caso. g) Estudio económico. 4.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN PROPUESTA. En base a las directrices establecidas por La Ley del Suelo de la Región de Murcia, a la información urbanística, a la realidad física y a los estudios complementarios, se pretende el desarrollo de un Complejo Residencial de Carácter Social de Apartamentos Tutelados Asistenciales de uso independiente para mayores de 60 años y discapacitados dotado con un Centro Sanitario de Atención Primaria y un Centro para la Asociación Española de Transplantados, en contacto directo con la naturaleza debido a la necesidad de este tipo de edificaciones por lo que la propuesta de ordenación del presente Plan Especial, como puede apreciarse en la documentación grafica correspondiente, recoge estas premisas de organización marcadas por el propio Plan General aprobado provisionalmente, LSRM resultando dos grandes manzanas para la ejecución de la residencia que se pretende construir una vez aprobado el Plan Especial si bien se mejoran los parámetros mínimos de cesiones que marca la Ley del Suelo de la Región de Murcia. En la tabla siguiente, se resumen las manzanas ordenadas, su calificación, superficie, n.º de alturas edificables y edificabilidad máxima que es de 41.370,00 m² tal y como específica el convenio firmado y aprobado en sesión plenaria y la aprobación provisional del PGMO: MANZANA CALIFICACIÓN SUPERFICIE ALTURAS EDIFICABILIDAD m² AT-1 AT 17.231,21 IV 9.376,29 AT-2 AT 21.638,00 IV 30.893,71 AT-3 AT 1.543,00 IV 1.100,00 TOTAL 40.412,21 41.370,00 SGELC-1 4.300 SGEL-2 3.974 ZV-1 4.911 ZV-2 1.932 ZV-3 2.052 ZV-4 707 SGC-1 1.999,25 EQ-1 6.043,94 EQ-2 5.420,00 La cuarta planta tendrá una superficie máxima del 10 % de la ocupada por la edificación. 5. ZONIFICACIÓN Y USOS. Se califican las parcelas resultantes de la introducción del sistema de red viaria y aparcamientos, mediante el sistema de zonificación, en las siguientes categorías: * APARTAMENTO TUTELADO (AT): - APARTAMENTOS TUTELADO ASISTENCIAL DE USO INDEPENDIENTE PARA MAYORES DE 60 AÑOS Y DISCAPACITADOS (AT) * DOTACIONES: - ZONAS VERDES (ZV) - EQUIPAMIENTOS (EQ) - VIALES INTERIORES y APARCAMIENTOS. - SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES (SGEL) - SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SGC) 5.1.- APARTAMENTO TUTELADO. - Concepto: Se corresponde con las parcelas destinadas, y grafiadas así en el plano correspondiente, a la edificación de apartamentos tutelado asistencial de uso independiente para mayores de 60 años y discapacitados - APARTAMENTO TUTELADO (AT). Superficie Total = 40.412,21m² Total Edificabilidad = 41.370,00 m².t. - Densidad: Media densidad. - Carácter: Estas parcelas tienen la característica de ser edificables de uso privado y sobre ellas se adjudica la edificabilidad correspondiente al uso residencial de apartamentos tutelados permitiéndose locales exclusivamente destinados para el abastecimiento y necesidades de los residentes. - Tipología: Será la de edificación destinada a apartamento tutelado. Altura: Se permitirá tres plantas Se admite una cuarta planta con una superficie máxima del 10 % de la ocupada por la edificación. - Uso Compatible: Centros Sanitarios de Atención Primaria y Centro para la Asociación Española de Transplantados. Gestión. Las parcelas sujetas a esta zonificación de uso privado se adjudicaran en el correspondiente Proyecto de Reparcelación a los propietarios de terrenos integrados en el ámbito del Sector y Sistemas Generales adscritos. Igualmente en estas parcelas habrá de materializarse la cesión al Ayuntamiento del 10% del aprovechamiento, salvo que éste opte por la formula de la indemnización económico sustitutiva. En dicho proyecto la parcela AT-3 se cederá a la ASOCIACION ESPAÑOLA DE TRANSPLANTADOS 5.2. DOTACIONES. Dentro de esta zonificación se incluyen los terrenos de cesión obligatoria al Ayuntamiento, destinados a zonas verdes, equipamientos y viales, de uso y dominio público, así como a los Sistemas Generales. 5.2.1. ZONAS VERDES EN EL AMBITO DEL SECTOR, (ZV). - Concepto: Se corresponde con las parcelas marcadas como ZV, destinadas, y grafiazas así en el plano correspondiente, a las reservas previstas por la LSRM (Art.106.e). - Carácter: Estas parcelas tienen la característica de terrenos de uso y dominio público. Sobre ellas se establecerá la edificabilidad necesaria para el fin a que se destinan, tales como: casetas para servicio municipal de parques construcciones análogas. Y jardines, Kioscos templetes y demás, siendo la ocupación el 2 %. - Gestión: Las parcelas sujetas a esta zonificación se adjudicarán, mediante el Proyecto de Reparcelación, al Ayuntamiento como terrenos de uso y dominio público. 5.2.2.- EQUIPAMIENTO DE DOMINIO Y USO PÚBLICO, (EQ). - Concepto: Se corresponde con las parcelas destinadas y grafiadas así en el plano correspondiente, a las reservas previstas por la LSRM (Art.106.f). - Carácter: Estas parcelas tienen la característica de terrenos de uso y dominio público Sobre ellas se establecerá la edificabilidad necesaria para el fin a que se destinan: centros educativos, docentes, culturales, sanitarios administrativos, deportivos y sociales que en su momento y dadas las necesidades el Ayuntamiento de Fortuna definirá. - Gestión: Las parcelas sujetas a esta zonificación se adjudicarán mediante el Provecto de Reparcelación, al Ayuntamiento como terrenos de uso y dominio público. 5.2.3.- VIALES Y APARCAMIENTOS. - Concepto: Son los terrenos del Plan Especial destinados a red viaria y/o a aparcamiento (Art.106.h, 2.º párrf.). - Carácter: Terrenos de uso y dominio público, - Gestión: De cesión obligatoria al Ayuntamiento a través del Proyecto de Reparcelación. 5.2.4. SISTEMA GENERAL ESPACIOS LIBRES (SGEL). - Concepto: Se corresponde con la parcela calificada como Sistema General de Espacios Libres, adscrito al Sector- - Carácter: con destino a la construcción de casetas para servicio municipal de parques y jardines, kioscos, templetes y demás construcciones, la ocupación máxima será del 2 %. - Gestión: La parcela sujeta a esta zonificación se adjudicará, mediante el Proyecto de Reparcelación, al Ayuntamiento. 5.2.5. SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES DE PROTECCION DE CAUCES (SGELC). - Concepto: Se corresponde con la parcela calificada como un Sistema General de espacios Libres de Protección de cauces. - Gestión: La parcela sujeta a esta zonificación se adjudicará, mediante el Proyecto de Reparcelación, al Ayuntamiento. 5.2.6. SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES, (SGC). - Concepto: Se corresponde a los terrenos marcados en el PGMO como Sistema General de Comunicaciones. - Gestión: La parcela sujeta a esta zonificación se adjudicará, mediante el Proyecto de Reparcelación, al Ayuntamiento. 6.- PLAN DE ACTUACIÓN. Se establece una única Unidad de Actuación para todo el ámbito A partir de la Aprobación Definitiva de este Plan Especial, se fija en tres (3) meses el plazo para presentar el Proyecto de Reparcelación y Urbanización y en dos mas para solicitud de licencia de edificación. Las obras de Urbanización y edificación se podrían ejecutar simultáneamente. 7.- SISTEMA DE ACTUACIÓN. El sistema de actuación elegido y previsto para este Sector es el de CONCERTACIÓN DIRECTA por lo que se deberán cumplir a este efecto las determinaciones del Reglamento de Gestión Urbanística, que le sean de aplicación, así como por los Arts. de la LSRM, referente al sistema de Concertación Directa. 7.1.- COMPROMISOS. De acuerdo con las determinaciones dadas por el Ayuntamiento de Fortuna, los compromisos son los siguientes: a) EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. Al estar previsto como sistema de actuación el de concertación directa, la figura del Urbanizador corresponde al propietario único de cada actuación, tal y como dicta la LSRM. Constituyen obligaciones del propietario las siguientes: 1.º - Cesión de la totalidad de los terrenos destinados por el plan a dominio público: viario, espacios libres y equipamientos. 2º - Cesión a la Administración, en este caso, al Excmo. Ayuntamiento de Fortuna del 10 % de aprovechamiento del Sector. b) PROCEDIMIENTO. Con carácter previo a la iniciación de las obras de urbanización, deberá de presentarse en el Ayuntamiento por parte de los propietarios el convenio de colaboración reciproca con pacto pro indiviso o de solidaridad de obligaciones y el compromiso respecto de la Administración de constituir solidariamente la garantía que asegure el cumplimiento y ejecución de la urbanización y la acreditación de la propiedad de los terrenos excluidos los de uso y dominio publico que en su caso existan así como Programa de actuación C) CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN. Para el mantenimiento y conservación de las obras de urbanización se creará por parte del urbanizador (en este caso Promotor), una Entidad Urbanística de Colaboradora. Regulada según art. 157 de la LSRM. 7.2.- MODO DE EJECUCIÓN. El modo de ejecución de las obras de urbanización y previsiones sobre la futura conservación de las mismas, son las siguientes: a) Las obras de urbanización serán llevadas a cabo por empresas urbanizadoras o por contratista idóneo por adjudicación directa del Urbanizador, que aporten total o parcialmente, los medios o fondos necesarios para urbanizar el suelo, conforme a las establecidas en este Documento y en el Proyecto de Urbanización. Se establece que el sistema de actuación sea el de Concertacion Directa, en su caso la propiedad podrá acogerse a lo dispuesto por el art. 157.3 del Reglamento de Gestión Urbanística y el artículo 171 de la LSRM, si lo estimare conveniente b) En la ejecución de las infraestructuras y servicios se observaran las siguientes normas: Los trabajos de urbanización se ajustarán al Proyecto de Urbanización que se realice ya las condiciones constructivas que se determinen y especifiquen en los Pliegos de Condiciones Técnico- Facultativas del mismo. Las obras se ejecutarán por las empresas promotoras directamente o en su caso, por quién se subrogase a tal obligación, o por contrata en un plazo no superior a 5 años, a partir de la aprobación del Proyecto de Urbanización La conservación de las obras y de los espacios ajardinados una vez finalizadas, serán de cuenta del urbanizador en su caso, hasta que se formalice la Entidad de Conservación correspondiente. Las obras de infraestructura y la implantación de servicios se llevará a efecto según lo previsto en el Plan de Actuación de este Plan Especial. Las cesiones a la Entidad Urbanística de Conservación o a concesionarios de servicios se podrán efectuar, a juicio de los urbanizadores, por fases o etapas, en cuyo caso la recepción definitiva se efectuará así mismo por fases o etapas y siempre con el visto bueno del Ayuntamiento. Sin perjuicio de estas cesiones los urbanizadores podrán actuar libremente, sin otro requisito que la notificación al Ayuntamiento de Fortuna que deberá de dar el visto bueno. La Entidad Urbanística de Conservación vendrá obligada a respetar los contratos y compromisos contraídos por los urbanizadores con entidades instaladoras o suministradoras de los servicios a que se refiere este Plan Especial o de aquellos otros que puedan implantarse. c) Para mayor garantía del cumplimiento de las obligaciones que vincularán a los propietarios de parcelas, inmuebles y demás unidades resultantes del planeamiento, derivadas de estos compromisos y de las cargas del planeamiento, el Ayuntamiento utilizará la ejecución forzosa y la vía de apremio, a requerimiento de la Entidad Urbanística de Conservación, contra los bienes de los que los incumplieran. d) Los adquirentes de parcelas, inmuebles y demás titularidades de derechos reales en el ámbito territorial del Plan Especial, y por subrogación, los que de aquellos traigan causas, quedan ineludiblemente integrados en el Plan Especial y en las obligaciones que ello conlleva así como normativa Aceptan lo estipulado en estos compromisos infraestructura, dotaciones y equipamientos sobre cesiones e) A medida que se vaya ejecutando el complejo, los propietarios adquirentes se comprometen a conservar, mantener y reponer las instalaciones, sufragar el funcionamiento de los servicios de la urbanización, tanto de los de infraestructura, como las de dotaciones y equipamientos de la etapa ejecutada, hasta que no se recepciones las obras. Consecuentemente, los restantes propietarios de parcelas o terrenos de otras etapas, no sufragarán los gastos de mantenimiento, salvo los correspondientes a aquellas parcelas de las que sean titulares en cada fase o etapa ejecutada y en funcionamiento, como un comunero más. Estas obligaciones se entenderán vigentes hasta el momento de la aceptación de las obras de infraestructura, momento en el cual su gestión corresponderá a la Entidad Urbanística Colaboradora, según el régimen general establecido para el suelo urbano, f) Se implantará bien directamente o por contrata la prestación de servicio de recogida de basura y limpieza de calles, bien concertando con el Ayuntamiento la prestación del servicio municipal, mediante el abono de la tasa correspondiente según Ordenanza Fiscal, o mediante concierto fiscal costeado por los usuarios del servicio. g) El mantenimiento de la jardinería y ornamentación de zonas verdes, de dominio público y uso público corresponderá a la Entidad Urbanística de Conservación. 7.3- COMPROMISOS GENERALES. Se determinan los siguientes: a) Los propietarios de los terrenos se comprometen formalmente a la total terminación de las obras de acuerdo a los proyectos redactados. b) La reserva de los terrenos indicados en el Plan para los servicios Urbanísticos Municipales, poniendo así mismo a disposición del Ayuntamiento dichos terrenos de acuerdo con las disposiciones vigentes. c) Cesión al Ayuntamiento del sistema local de viario y de espacios libres de dominio público y demás dotaciones previstas en este Plan Especial. d) Cesión al Ayuntamiento del 10 % de aprovechamiento a concretar en el Proyecto de Reparcelación. 7.4.- GARANTÍAS DE CUMPLIMIENTO. Los promotores se comprometen a la presentación de las garantías establecidas por el art. 46 del Reglamento de Planeamiento y el artículo 162 de la LSRM, por importe del 10 % de la evaluación económica de los costes de urbanización de la unidad, una vez recaída la aprobación definitiva del programa de actuación y como requisito para su efectividad. Por otra parte, y en función del informe de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transporte se indica el compromiso por parte de los promotores del expediente de ejecutar los accesos e infraestructuras necesarias para garantizar todos los servicios urbanísticos al sector. 7.5.- MEDIOS ECONÓMICOS. Los promotores del presente Documento cuenta con medios económicos, personales y técnicos, suficientes para garantizar la efectiva ejecución del mismo. No obstante, se pretende tal y como se expone en el Estudio Económico, financiar las etapas posteriores con los ingresos resultantes de las primeras fases. 8.- DOTACIONES PÚBLICAS. - Zonas Verdes: Mínimo 10% de la superficie del sector (0,10 x 88.226,45) = 8.822,645. En el Plan Especial 9.602,00 m². - Equipamientos: Mínimo 10% de la superficie del sector (0,10 x 88.226,45) = 8.822,645. En el Plan Especial 11.463,94 m². - Sistema General de Espacios Libres: Mínimo 20 m² por cada 100 m² de aprovechamiento (0,20 x 41.370,00 m² = 8.274,00). En el Plan Especial 8.274,00 de los cuales 4.300,00 m² son Sistema General de Espacios Libres de Protección de Cauces. 9.- SISTEMA VIARIO. El sistema viario queda grafiado en los planos correspondientes. 10.- SERVICIOS URBANOS. - Accesos: El acceso al sector se realizará a través de la glorieta a ejecutar en la C-3223 según se refleja en los planos correspondientes y con el visto bueno de la Dirección General de Carreteras. - Red de agua potable: Próximo al sector circula una red de agua potable de 200 mm de diámetro interior que proviene del depósito existente con una capacidad de 2.000 m3 de la cual y según informe de Aqualia se podrá abastecer el sector siendo el punto de entronque el indicado en su correspondiente plano. - Red de Electricidad: Se deberá ejecutar una línea de Media Tensión hasta un C.T. que distribuya una red de Baja Tensión por el sector, idcandose l punto se entronque en su correspondiente plano -Red de Evacuación: Está proyectado el Saneamiento Integral del sector con la ejecución de una red de saneamiento que discurrirá por el sector y del mismo por un colector hasta la conexión a la red general de saneamiento según informe de ¿Aqualia¿. 11.- ORDENANZAS. 11.1 .- GENERALIDADES. Las presentes Ordenanzas tienen por objeto la regulación de las actividades de edificación y uso del suelo en el Ámbito del Plan Especial y por tanto las condiciones que han de tener en cuenta, para su cumplimiento, las futuras parcelaciones y edificaciones en todos y cada uno de los aspectos siguientes: - Edificabilidad (volumen, altura, ocupación) - Usos permitidos. - - Vuelos. - Aparcamientos. - Condiciones estéticas. - Parcela mínima. 11.2.- RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. 11.2.1.- CALIFICACIÓN DEL SUELO: USOS PORMENORIZADOS. APARTAMENTOS TUTELADOS (AT) Uso global: Apartamentos Tutelados Asistenciales de uso independiente para mayores de 60 años y discapacitados. Usos pormenorizados: parcelas edificables para uso de apartamento tutelado independiente para mayores de 60 años y discapacitados , locales para uso exclusivo de los residentes, servicios, espacios libres de dominio y uso público, viales y aparcamientos. Usos Compatibles: Centro Sanitario de Atención Primaria y un Centro para la Asociación Española de Transplantados. 11.2.2. ESTUDIOS DE DETALLE Podría realizarse con las finalidades previstas en el artículo 120 de la L.S.R.M. 11.2.3.- PARCELACIONES Y REPARCELACIONES. En las parcelaciones y reparcelaciones que puedan realizarse en la ejecución del presente Plan Especial, se respetaran las determinaciones de la L.S.R.M.., artículo 175 y concordantes, y de su Reglamento de Gestión Urbanística en sus artículos 71 a 130, así como las dimensiones de parcela mínima que fijan las Ordenanzas Municipales. 11.2.4.-PROYECTOS DE URBANIZACIÓN. Con carácter general, el Proyecto de Urbanización que desarrolle el presente Plan Especial, deber cumplir los requisitos y especificaciones que se contemplan en el artículo 159 de la L.S.R.M. y concordantes del R.P., el Pliego de Condiciones del Ayuntamiento de Fortuna para el desarrollo de los trabajos de redacción de los Proyectos de Urbanización, el Manual de Elementos Normalizados en Obras de Urbanización y en las Prescripciones de Control de Calidad en Obras de Urbanización. Así mismo, se tendrá en cuenta lo que para barreras exteriores determinan los artículos 5, 6, 12, 13, 15 y Disposición final de la Orden de 15 de Octubre de 1.991 de la Consejería de Política Territorial, Obras Públicas y Medio Ambiente, la Ley Regional 5/95 sobre Accesibilidad y las siguientes características de la red y condiciones de calculo: Red de abastecimiento de agua. Las conducciones serán de fundición dúctil de 100 mm. de diámetro como mínimo (FD100) y se conectaran a redes con diámetro nominal mínimo de 150 mm, las cuales deberán abastecerse en el punto de entronque fijado anteriormente. Se proyectaran las conducciones de agua potable por las aceras o zonas de estacionamiento, para permitir una mejor accesibilidad en el mantenimiento de la red y disminuir la incidencia en los viales al realizar las acometidas y futuras reparaciones, siendo la distancia mínima a la línea de edificación de 1.50m. No se realizaran las acometidas hasta una vez construidos los edificios, para evitar fuentes de fugas y pérdidas. Las acometidas de abastecimiento serán de 1 o 2 pulgadas y 3 pulgadas para las acometidas contra incendios. Las de 1 pulgada se dejaran dentro de una arqueta de hormigón normalizado por la empresa suministradora y las de 2 pulgadas se dejaran con válvula tipo AVK y trompillón en la acera. Las tapas de registro de los pozos serán de fundición dúctil con cierre articulado según Normas UNE 41-300-87, equivalente a la EN-124. Condicionantes de cálculo: - Dotación de servicios: 15 litros/ocup. Día-servicios. - Dotación jardines 7 litros/m² y día. - Caudal para hidrantes: 9 litros/sg. - Limpieza de viales: 1 litro/m² y día. - Limpieza de alcantarillado: 20 litros/ml y día - Dotación: 250 litros / habitante y día, consumidos en 14 horas / día. - Velocidad máximas = 1¿2m/seg. - Velocidad mínima = 0¿5 m/seg. - Presión máxima ~ 60 m.c.a. - Tubería: presión nominal = 20 atm.; presión servicio = 10 at+m. Red de riego Comprende la instalación de distribución de agua para riego de zonas ajardinadas, mediante una red ramificada que da servicio a estos espacios con la siguiente composición: Red General. Es la conducción que va desde la toma hasta la derivación, lleva una llave en su comienzo y una de desagüe al final de la misma. Distribuidor. Es la conducción que va desde la red general hasta las derivaciones, llevara una llave de compuerta en su comienzo y servirá como máximo a 12 bocas de riego. Derivación. Es la conducción desde el distribuidor hasta los goteros de riegos y servirá a 15 goteros. Gotero: Se conectara a la derivación y serán del tipo autocompensante de 4 l/h entre 5 y 30 m.c.a. La canalización con tubería de polietileno alta densidad y junta de goma, para presión mínima de 4 atm y piezas especiales de codos, manguitos, tes, cruces, etc. Se colocara un reductor que impida presiones por encima de 2.5 atm y que permita en cola de tubería alimentadora una presión mínima de 0.6 atm. Se ha de incluir una válvula de limpieza y drenaje de las tuberías alimentadoras, esta se colocará en cola de las mismas, consistirá en una válvula manual, alojada en arqueta con fondo de gravas que permita drenar el agua de limpieza. Red de saneamiento Las características de la red así como las condiciones a cumplir por las redes proyectadas, de acuerdo con el Reglamento Municipal de Saneamiento son las siguientes: La red se proyectará partiendo de la conducción existente y entroncando en su tercio superior, lo más cerca posible de la clave del tubo, con pendiente mínima del 3 por mil. El diámetro mínimo de las conducciones será de 300 mm. Los tubos serán de hormigón resistente a los sulfatos (cemento SR-MR) y tendrán la unión de campana con junta de goma, de diámetro interior según cálculo y de la serie C (9.000Kp/cm²) de resistencia al aplastamiento, de acuerdo con el indicado en el Pliego de Prescripciones Técnicas Generales para Tuberías de Saneamiento del MOPT. Los pozos de registro estarán situados a una distancia máxima de 45 m, al objeto de facilitar las operaciones de limpieza de tuberías. Se instalarán obligatoriamente en los cambios de dirección y ángulos. Los anillos irán colocados sobre solera de 20 cm. de hormigón en masa de 200 kp/cm² de RC. El marco y la tapa de registro serán de fundición dúctil con cierre articulado según Normas UNE 41-300-87, equivalente a la EN-124. Las acometidas domiciliarias se realizaran preferentemente a pozos de registro; en el caso de realizarse a tubería se efectuar con maquina rotatoria y empleando junta FORSHEDA. Serán de tubo de PVC sanitario de color naranja vivo (teja) y deberán cumplir las especificaciones exigidas en la Norma UNE-53.332, las juntas serán estancas. En el interior de las parcelas deberán instalarse arquetas sifónicas de 0.5x0.5x0.6m de dimensiones mínimas, las cuales deberán ser registrables en caso de atranque. Condicionantes de cálculo: Diámetro interior mínimo: 300mm. Tipo de tubería: THM de campana con junta estanca. Características químicas: Inalterable al ataque de sulfatos. Velocidad de circulación: V=4.0 m/s. Velocidad mínima: 0.6m/s Resistencia al aplastamiento: Serie C (9.000Kg/m²). Conexión de acometidas: A pozo de registro. Conexión de imbornales: No previstas. Caudal: pluviales = recogida de cubiertas a 100 l/segundo y hora. Pendiente mínima = 3/1000. Aguas Residuales Dotación de vertido de aguas residuales: 300l/hab/día. N.º de habitantes: 3. Intensidad de lluvia prevista: Según calculo. Coeficiente de escorrentía: Según calculo. Coeficiente de retardo: 0.7 Caudal de cálculo: según calculo. Sistema de evacuación: Por gravedad. Tipo de red: ramificada. Red eléctrica La red que se prescriba, en el posterior proyecto de urbanización, así como sus elementos cumplirán con la siguiente reglamentación: Reglamento de Líneas de A.T. Reglamento Electrotécnico de B.T. Reglamento de Verificaciones Eléctricas y de Regularidad en el suministro de Energía. Reglamento de Estaciones de Transformación. Descripción y características de las instalaciones: - Línea general de alimentación. Tendrá su origen en la LAMT. - LSMT de alimentación de centros de transformación partirá del último apoyo de la LAMT y formara un anillo alimentando a los distintos centros de transformación. Será del tipo subterráneo con conductor de aluminio y aislamientos de papel impregnado, bajo aceras o viales y con cobertura de aviso y protección a 10 cm por encima de ella, mediante ladrillo, piezas cerámicas, hormigón, etc. - Centros de transformación. Se establecerán los necesarios de acuerdo a los cálculos justificativos de potencias. Para ello se ha estimado un tipo de electrificación media 5.500 vatios para uso residencial, y de 100 vatios/m² para locales. Los centros de transformación estarán equipados con los correspondientes elementos de maniobra, protección, transformación en MT así como los cuadros de BT necesarios para, las distintas salidas. Se estima una demanda eléctrica para los siguientes usos: Potencia instalada por habitante = 0¿9 Kw. Locales comerciales = 100 vatios/m². Equipamientos =100 vatios/m². - Redes de BT. Desde los diferentes centros de transformación se instalarán las redes de BT que alimentarán tanto a los diferentes servicios. Serán de tipo subterráneo, directamente enterradas, con conductores de aluminio, aislamiento para 1.000 v de PRC en zanjas con cobertura de aviso de las mismas características que las especificadas anteriormente. Las líneas entroncaran en armarios tipo urbanización que alojan los equipos de medida y protección. El diseño de las Redes subterráneas en baja tensión responderá a criterios de caída de tensión máxima del 5% y las densidades de corriente admisibles establecidas en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Las distancias a otras conducciones serán las siguientes: A otras conducciones eléctricas...................0.25 m Telefonía.......................................................0.20 m Abastecimiento de agua...............................0.20 m Alcantarillado................................................0.20 m Alumbrado público La red de alumbrado público de tipo subterráneo proporcionará una iluminación cuyo nivel variará en función de la anchura de viales y características de las zonas. Se utilizaran báculos de 3 m. de altura para la iluminación de las zonas peatonales y lámparas de sodio de 100 w. La separación de los puntos de luz se proyecta en función del nivel adecuado de iluminación en cada zona. Los niveles de iluminación, que como mínimo deberán tenerse en cuenta en los proyectos de alumbrado público serán los siguientes: Calles de trafico importante........................15 lux Calles comerciales o residenciales............12 lux Calles sin trafico rodado............................. 7 lux Paseos........................................................15 lux Plazas en general.......................................10 lux Telefonía Se establece como criterios a tener en cuenta, los establecidos por Telefónica en su publicación ¿Diseño de canalizaciones telefónicas en urbanizaciones y polígonos industriales¿. Canalización. Los tubos que forman parte de la canalización serán de PVC rígido de diámetro 63 mm. y 40 mm. código 510.696 (63x1.2) y 510.700 (63/45/2500) y 510.734 (63/90/561) especificación n.º 634.024. Se aconseja por simplificación de la construcción que los tubos se realicen en prismas de canalización uniforme y del diámetro 63 mm. Acometidas. El n.º de acometidas máximo por conductores: 40 mm.............................4 acometidas por conducto. 63 mm..........................10 acometidas por conducto. Arquetas. Las arquetas a emplear serán de los siguientes tipos D, H y M. Red de protección contra incendios Comprende las instalaciones propias contra incendios siguiendo la Normativa Tecnológica en la materia, las determinaciones del Proyecto de Urbanización y las puntualizaciones de la compañía suministradora. Los hidrantes contra incendios se conectaran a redes de diámetro nominal mínimo de 150 mm, las cuales deberán abastecerse en el punto de entronque de este PERI, a través de una conducción de diámetro igual o mayor a 150 mm. Los hidrantes serán de diámetro nominal 100 mm. Las acometidas contra incendios serán de 3 pulgadas. La distancia entre hidrantes es de 200 m para viales públicos y ningún punto de la urbanización tendrá hidrantes a más de 100 m. Red de canalizaciones para la infraestructura de telecomunicaciones. Se ajustara a las normas formalmente establecidas por la legislación vigente y por la/s compañía/s suministradora/s. Jardinería La urbanización se acomodara en lo posible a la configuración primitiva del terreno. Se realizara siguiendo las indicaciones dadas por el Ayuntamiento para las zonas verdes. Se tendrá en cuenta los siguientes aspectos. Factores fitogeográficos. Relación de especies existentes en áreas próximas a la zona verde objeto de actuación. Elección de especies. Que en su mayoría serán del mismo tipo que las existentes. 11.3.- NORMAS DE EDIFICACIÓN. 11.3.1.- CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS PÚBLICAS. Se cumplirán todas las prescripciones y previsiones relativas a la seguridad ciudadana. 11.3.2.- CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIÓN, VOLUMEN Y USO. Se cumplirán las disposiciones contenidas en las Normas Subsidiarias de Fortuna, las de aprobación provisional de PGMO de Fortuna, salvo en aquellas determinaciones que sean convenientes de precisar. 11.3.3.- NORMAS PARTICULARES DE CADA ZONA. APARTAMENTO TUTELADO (AT) Ordenación: Edificación abierta con separación a linderos y limitación de altura y ocupación. Parcela Mínima: Superficie mínima = 150 m². Fachada mínima = 10 m. Altura máxima: IV Plantas / 11 m. La cuarta planta con una superficie máxima del 10 % de la ocupada por la edificación. Ocupación: 50 % de parcela en una planta. Separación A Libres, mínimo 3 m. a medianeras y a linderos de calle. Linderos La separación a linderos contará desde la línea del voladizo. Usos: Apartamento tutelado. Obligatorio una plaza de aparcamiento por cada 100 m² construidos, vinculados a los apartamentos y si los apartamentos fuesen inferiores a 100 m² construidos una plaza de aparcamiento vinculada al apartamento. Usos Preferentes Apartamento tutelado asistencial de uso independiente para personas mayores de 60 años y discapacitados Usos tolerados Locales para abastecimiento y necesidades de los residentes con uso exclusivo de dichos locales de los residentes, centro sanitario de atención primaria 24 horas, sede nacional de la Asociación Española de Transplantados Usos prohibidos: Industrial. Estetica: Se emplearan los materiales tradicionales de la zona. Observaciones: El resto de la parcela estará sujeta al uso de espacio libre privado, con la obligación de conservar la vegetación existente o proyectada, en su caso. La ocupación se medirá por la proyección ortogonal sobre un pla no horizontal de todo el volumen de la edificación incluidos los cuerpos salientes. Las plantas sótanos resultantes de rebajes, nivelaciones o excavaciones no podrán rebasar la ocupación máxima de parcela, salvo para garantizar dos plazas de garaje ORDENANZA SOBRE RUIDOS Se estará en todo a las OO.MM. y disposiciones complementarias que le afecten del P.G.M.O de Fortuna aprobado provisionalmente y a las Normas Subsidiarias de Fortuna en vigor. 12. EDIFICABILIDAD. Según Convenio Urbanístico aprobado en sesión plenaria de 20 de abril de 2006 el índice de edificabilidad es de 0.42 m²/m² por lo que la edificabilidad resultante es de: 98.500,00 m² x 0,42 m²/m² = 41.370,00 m².t. A continuación se desglosa la edificabilidad máxima de cada una de las manzanas, atendiendo a sus condicionantes, en aplicación de las ordenanzas y según la zonificación correspondiente: CUADRO DE EDIFICABILIDADES MANZANA SUP. PARCELA (m²) TOTAL EDIFICABILIDAD (m²) AT-1 17.231,21 9.376,29 AT-2 21.638,00 30.893,71 AT-3 1.543,00 1.100,00 TOTAL 41.370,00 Como se extrae de la tabla, la edificabilidad máxima que generan las manzanas de la ordenación propuesta es coincidente con la edificabilidad máxima permitida para el ámbito. 13. ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO. 13.1.- INTRODUCCION. De acuerdo con el artículo 57.6 del R.P.U, art. 124.g. de la LSRM, se procede a la redacción del estudio económico correspondiente, que cuantifique los costos de ejecución de las obras de urbanización y servicios, justificando su viabilidad en función de los recursos de financiación de los propietarios en relación con la siguiente evaluación económica efectuada semejantes según los gastos medios de otras actuaciones. Como se ha especificado el sistema de actuación previsto es el de Concertación Directa. La distribución de beneficios y cargas así como las adjudicaciones a la Administración actuante se llevará a efecto de acuerdo con el correspondiente Proyecto de Reparcelación. Al ser un Plan Especial de iniciativa particular la parcela de cesión sobre la que se localice el diez por ciento (10%) de aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento estará libre de cargas de urbanización (art. 80.d. de la L.S.R.M.). 13.2.- RECURSOS DE FINANCIACION. La financiación de esta actuación se apoya en los siguientes extremos¿ a) Recursos propios b) Venta de parcelas durante la ejecución del planeamiento c) Préstamos al promotor. 13.2.1.- RECURSOS PROPIOS. Los recursos de que dispone en la actualidad la propiedad que tramita y va a ejecutar el desarrollo de este Sector, ascienda a la cantidad de 1.303.000,00 euros lo que supone un 50 % del presupuesto total estimado de 2.606.680,00 euros. 13.2.2.- VENTAS. Se prevé que durante la ejecución de la obra se puedan vender un 30% de las parcelas, con un monto total en euros de 10.645,00 m² x 100 eur/m² = 1.064.500,00 euros lo que supone un 40,83 % del presupuesto total estimado. 13.2.3.- PRESTAMOS AL PROMOTOR. Puesto que el valor de la finca serviría como garantía para un préstamo y dado que los riesgos para esta operación los aceptaría cualquier entidad financiera, se estima que se podría acceder a un préstamo por un monto como mínimo de un 20 %, S/ 2.606.680,00 euros, resultaría 521.336 euros, cantidad muy inferior al valor de la finca que se puede estimar en más de esa cantidad. 13.3.- CUANTIFICACION DE COSTOS. Para la evaluación económica y cuantificación de los costos se tienen en cuenta las siguientes determinaciones: 13.3.1.- OBRAS DE URBANIZACION Y SERVICIOS. - PAVIMENTACION El trazado y dimensiones, vienen definidos y están desarrollados en este Plan Especial siendo sus características las siguientes: a) Viario Base granular de 20 cm. Capa de imprimación. Súbbase granular de 20 cm. Aglomerado en caliente. - ACERAS Y VIARIO PEATONAL De 1.5 m a 4 m de anchas, incluso excavación, encachado, mortero y pavimentación con losa de terrazo ranurada de 30 x 30 cm o de adoquín de hormigón y bordillos prefabricados de hormigón. Encachado Mortero de cemento Pavimento de terrazo rasurado o adoquín de hormigón prefabricado. Bordillo prefabricado Alcorques - RED DE AGUA Con las características especificadas incluso excavación, relleno, apisonado y p/p de piezas especiales llaves, etc. - RED DE RIEGO Con las características especificadas. Incluso excavación. Relleno apisonado y p.p. de piezas especiales, llaves, etc. - RED DE SANEAMIENTO Las características de la red son las señaladas en este Plan Especial y las establecidas por el Servicio de Aguas de Fortuna. - ELECTRICIDAD Las características son las especificadas y las establecidas por la compañía suministradora. - ALUMBRADO Las características son las especificadas en esta documentación. - JARDINERIA Se considera que los costes de jardinería serán altos, puesto que debe instalar riego, para que prosperen las plantaciones y la jardinería se debe efectuar prácticamente completa, puesto que el área carece de especies adecuadas a mantener. - TELEFONIA Solo se considera la canalización subterránea y arquetas, con las determinaciones de la Compañía suministradora. 13.3.2.- COSTOS DE CONEXION DE INFRAESTRUCTURAS. Los costos de conexión con las infraestructuras generales son los siguientes: a) Conexión a la red general de agua b) Conexión a la red de saneamiento c) Conexión a la red eléctrica d) Conexión a la red de telefonía 13.4.- RESUMEN DE GASTOS. Identificación y cuantificación de conceptos Obras de urbanización del Sector. Presupuesto de ejecución material CONEXIÓN SISTEMAS GENERALES 254.741,17 ¿ MOVIMIENTO DE TIERAS 164.709,48 ¿ RED DE ABASTECIMIENTO 163.817,07 ¿ RED DE SANEAMIENTO 210.778,30 ¿ RED VIARIA 366.894,95 ¿ RED ELECTRICA 218.448,38 ¿ JARDINERIA 78.125,35 ¿ SEGURIDAD 19.985,29 ¿ Presupuesto de ejecución material..............1.477.500,00 ¿. Beneficio industrial (14%)...............................206.850,00 ¿. Gastos generales (6%).....................................88.650,00 ¿. IVA (16%)....................................................... 283.680,00 ¿. Presupuesto Contrata................................. 2.056.680,00 ¿. Total de Gatos: Presupuesto Contrata................................. 2.056.680,00 ¿. Honorarios profesionales................................210.000,00 ¿. Gastos financieros..........................................225.000,00 ¿. Notarias, Registros, etc................................. 115.000,00 ¿. TOTAL...............................................2.606.680,00 ¿. 14.- CUMPLIMIENTO DE LA LEY 9/06. El presente Plan Especial cumple con la Ley 9/06 de Evaluación Estratégica Ambiental, conforme a lo dispuesto en la Orden de 12/11/07 de la Conserjería de Desarrollo Sostenible y Ordenación del Territorio. 15.- CUMPLIMIENTO DE LA LEY 5/95. El presente Plan Especial cumple con la Ley 5/95, de 7 de Abril, de Condiciones de Habitabilidad en Edificios de Viviendas y de Promoción de la Accesibilidad en General. 16.- CONCLUSIÓN. Con lo expuesto se da por completado el Proyecto de Plan Especial¿. Contra el acuerdo, que pone fin a la vía administrativa y no entrará en vigor hasta tanto transcurra el plazo fijado por el artículo 65.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, podrá interponerse, a partir del día siguiente a la presente publicación, recurso potestativo de reposición ante el Pleno de la Corporación en el plazo de un mes o, directamente, recurso contencioso-administrativo ante el órgano jurisdiccional competente en el plazo de dos meses. Asimismo, de conformidad con el artículo 59.5 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, el presente anuncio servirá de notificación con carácter general para todos aquellos interesados en el expediente que sean desconocidos, se ignore el lugar de notificación o, intentada ésta, no se hubiera podido practicar. Fortuna, 1 de julio de 2008.¿El Alcalde-Presidente, Matías Carrillo Moreno. ¿¿